“Crónicas de Lisboa”, A Casa veio abaixo, por Serafim Marques

Dr. Serafim Marques

Há cerca de trinta anos atrás, adquirir casa própria, com recurso ao crédito bancário, era uma tarefa difícil.

Só dois bancos estavam nesse segmento e as condições do empréstimo eram limitativas, nomeadamente,  idade máxima do mutuário, vida máxima da vigência do contrato, valor máximo do empréstimo e era baseado no valor  da avaliação da casa, efectuada pelo próprio banco, que era inferior ao valor da transacção.

A análise de risco e da capacidade financeira do cliente era muito apertada. Depois, todos os bancos entraram no segmento do crédito à habitação, que explodiu e alavancou o sector da construção e de outros sectores relacionados.

Os portugueses, entalados entre a necessidade dum lar, porque o mercado de arrendamento deixou de funcionar, e pressionados pelo marketing agressivo dos bancos, não tiveram outra alternativa senão tornarem-se proprietários.

Os bancos deixaram cair as limitações anteriores, e até incluíam no montante do empréstimo valores para as despesas iniciais, para a mobília, etc. Passaram também a exigir um seguro de vida, além da hipoteca da casa, que liquidaria o empréstimo em dívida, em caso de morte do cliente. A especulação imobiliária e as despesas citadas, faziam com que o valor emprestado fosse superior ao valor real do bem.

Aquele  balão do negócio imobiliário beneficiou a banca, construtores, autarquias, etc,  mas foi enchendo e algum dia rebentaria, como veio a acontecer, mas afectou milhares de portugueses (700 mil famílias estão na situação de incumprimento !) que se vêem impossibilitados de solver os valores em dívida , pelo que muitos acabam por entregar o imóvel ao banco ou este é penhorado. Contudo e em muitas situações, este acto é insuficiente para pagar a dívida, pois  o valor de mercado da casa é muito inferior ao valor daquela, porque o capital inicial estava inflaccionado e o preço das casas começou a cair.

Assim, ficam sem a casa, mas ainda ficam endividados e os bancos accionam avales e penhoras, para cobrança do valor  remanescente. O sonho de ter casa própria está a ruir para milhares de famílias e além disso a ficarem em situações dramáticas, por causa e efeito da sua insolvência. É uma situação triste e critica e a que os leilões das casas penhoradas ou devolvidas aos bancos, que normalmente são arrematadas por valores de saldo, ofendem os seus anteriores proprietários(!).

Culpa deles, por esta situação? Também, mas não só porque foram aliciados para empréstimos sem que a sua capacidade de solvência fosse avaliada, mesmo que não tivesse surgido a crise. Também não se pode culpar só a banca, porque o crédito é parte do seu negócio, mas as entidades reguladoras têm grandes responsabilidades, porque deixaram o “mercado à solta”, isto é, deveriam ter imposto limites do tipo dos acima citados, exigindo pilares sólidos ao negócio, para que uma qualquer crise não criasse este grave problema económico e social.  

Os incumprimentos por dívidas de empréstimos do crédito á habitação está na ordem do dia, pela sua gravidade e pelas consequências que poderão ainda advir, até porque as medidas de austeridade estão a agravar este problema económico e social. Os bancos portugueses têm que cumprir rácios internacionais, pelo que não podem ficar com as casas no seu património e, assim, colocam-nas em leilão, onde são arrematadas por valores muito baixos e, nesta situação, perdem ambas as partes, pelo que esta não é a melhor solução. Aliás, estranha-se que a banca tenha vindo a optar pela via mais fácil, mesmo com perdas significativas e efeito nos seus lucros, mas são os devedores que acabam por ser os mais penalizados, pois ficam sem os anéis e sem os dedos, isto é, penhorados ao banco e caindo na insolvência.

O caso do juiz de Portalegre, que decidiu que, em caso de incumprimento, a entrega da casa ao banco liquida toda a dívida vincenda, poderá fazer jurisprudência, mas, acima de tudo, abanou os diversos envolvidos em torno deste problema, incluindo o governo que anunciou que irá criar medidas legislativas. Parece que neste país se prefere reagir e não agir por antecipação, pelo que agora até os bancos já admitem maior flexibilidade na resolução dos incumprimentos e admitem converterem-se em senhorios, das casas recebidas em dação de pagamento e que as arrendariam aos antigos proprietários.

Os governos anteriores criaram legislação sobre fundos de investimento imobiliário abertos, mas nunca passaram de “letra morta”, porque a lei do arrendamento tem sido um assunto tabu. Este mecanismo financeiro seria uma boa solução para ajudar a resolver este problema actual e também contribuiria para o aparecimento do mercado de arrendamento habitacional, corrigindo o erro histórico do congelamento das rendas, e permitindo a aplicação de poupanças daqueles que desejam investir no sector, mas não pretendem ser senhorios. Lançar no mercado de arrendamento as milhares de casas existentes mas devolutas, ajudaria também a resolver o problema de muitas famílias, que não têm capacidade financeira para serem proprietários.

Urge, pois, tomar medidas, porque o problema, além de grave, pode ter outros reflexos negativos na economia e na sociedade.

Serafim Marques

Economista

 

 

 

 

Sobre Jornal de Oleiros

Nascemos em 25 de Setembro de 2009.
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